实探北京西城学区房：降价百万出售是个例，市场观望情绪浓厚

近日，北京市西城区严格落实“731政策”多校划片后，西城区某学区房价格下降百万元出售，引起市场热议。据《证券日报》记者实地走访北京市西城区的德胜、金融街、月坛这三大主要学区房片区调查发现，目前楼市出现降价出售的情况，只是市场少例。受政策落实影响，大多数业主买主都仍处于观望状态。
百万元降价出售是个例 市场观望情绪浓厚
“因为多校划片落地执行，最近的成交没有那么多，价格也下来了一点”德胜片区链家的房产中介对记者介绍道，“最近有一套以868万元市场价售出的60平米左右的房子，价格降了100多万元，这是受政策影响后，丽阳区域唯一的成交。”
据上述房产经纪人介绍，这位业主确定了置换房所以着急用钱周转，就降价出手了。但大多数业主并不是那么着急，房价回调就决定先不卖了。
记者又以购房者的身份在线上、线下咨询了多个中介平台，多位房产经纪人均对记者表示，目前市场变化不大，不会出现大幅降价的情况，除非个别着急出售的情况。
据记者走访的我爱我家房产经纪人表示：“目前市场价格变化不大，大多数业主还是处于观望状态，不着急买卖房。”
一位在月坛购买学区房的家长和记者谈到，“虽然买了西城区的学区房可能被调剂，但不买孩子连上好学校的机会都没有，因此选择入手月坛的学区房”。他表示，自己的孩子2025年才上小学，相对于2022年至2024年入学高峰，2025年被调剂的可能性相对较小。
据了解，这位家长是在2020年7月31日后，卖掉朝阳区的新房，花800万元置换的月坛50平米的“老破小”学区房。
对此现象，IPG首席经济学家柏文喜则认为：“目前学区房市场观望状态浓厚，反映了市场对‘731政策’执行的可持续性呈观望及心存侥幸的心态。”
全联并购公会信用专家委员会专家安光勇对记者分析称：“即便目前推出了多校划片的一些政策，会带来学区房价格的下降，但不会降到相同条件下的非学区房的价格，多校划片只是把之前学区房100%进入重点小学的概率降低。因此，学区房仍然会比相同条件下的非学区房价格高。”
新政落地“学区房”投机属性渐显
事实上，西城区“731政策”早在2020年4月30日就已出台，即自2020年7月31日后在西城区购房将全部以“多校划片”方式入学，且六年内只提供一个学位。
但据房天下数据显示，自2020年7月31日以后，西城区的房价仍呈上升趋势，并且在今年3至6月迎来成交小高峰，这也就意味着在新政的出台后学区分配的不确定性，并未降低西城区楼市的热度。
看懂研究院研究员张雪峰认为，“731政策”的出台在一定程度上体现出了学区房并不是一个投资品，而是一个具有投机属性的商品。
张雪峰对记者分析称，“学区房”的价值主要在于其优质的教育资源和投资价值（等不需要的时候可以卖掉赚取差价），但由于多校划片新政的出台，学区房由一对一变为了一对多，进入优质学校的不确定性，增强了学区房的投机属性。学区房的溢价是由优质学位决定的，一旦学位价值产生变化，学区房的价格也会随之变化。
“因为政策每时每刻都在变动，且不可预测，很多人买学区房都是提前布局，那么，你就很难判断等到你孩子上学的时候或者当你需要出售的时候是一种什么样的市场环境和政策环境。”张雪峰如是说。
在柏文喜看来，严格执行多校划片政策，对于学区房市场短期影响明显，会导致单一名校所在学区的学区房投资价值的相对下降，有利于去除学区房交易中的学位溢价现象，助力解决教育资源的公平公正以及杜绝学区房炒作等问题。
监管出击严查学区房概念炒作
虽然市场和家长们还在观望博弈，但总体来说，目前无论是监管层的态度还是政策的风向，都在朝着给学区房“退烧”的方向加快迈进。
尤其是今年4月30日，中共中央政治局召开会议，强调“防止以学区房等名义炒作房价”，进一步释放了管控学区房炒作的信号，各地相关整顿政策随即提速落地。
7月6日，西城区房管局通过官方微信发布消息称，为确保西城区教改政策平稳执行，于7月4日上午约谈了辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构，并部署了三“不”要求：不得以学区房为卖点发布房源；不接受价格明显高于市场价格的委托；不得参与炒作学区房的任何活动。
此外，日前，北京我爱我家房地产经纪有限公司的两名员工，因针对西城区教改政策发布煽动性信息，引发群体性聚集，被刑事拘留。同时，西城区房管局立案调查我爱我家公司，责令公司对涉事门店停业整顿对涉事员工严肃处理，并要求在公司内部立即开展自查自纠。
另据北京我爱我家官方微信消息，自7月12日起，公司西城、东城辖区内门店、海淀主要学区周边门店，采取闭店学习方式，对门店经纪人员进行不少于一周的全员强化培训学习。在闭店培训期间，暂不承接新委托业务。