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横盘下的深圳二手房市场:监管的决心、业主的不甘和中介的难题

深圳的一幅以水果图案标注挂牌价的户外广告牌悄然刷屏。隐晦图形计价背后,是业主期望值与政府指导价之间存在巨大落差,为深圳各大中介机构出了一道难题。
作者:陈博
封图:网络
深圳南山区红树湾片区的二手豪宅红树西岸,117平方米户型=2个榴莲+3根香蕉;144平方米户型=2个榴莲+7根香蕉;173平方米户型=3个榴莲+8根香蕉……;同一片区的二手豪宅公寓万科瑧湾汇,253平方米户型=4个榴莲+5根香蕉……
一幅以水果图案标注挂牌价的户外广告牌悄然出现在深圳美凯龙爱家红树湾店。隐晦图形背后,1个榴莲指代的是“1000万元”,1根香蕉则指代“100万元”。
5月25日,这家祭出奇招的中介门店,因违反深圳二手房成交参考价发布机制被查处。当天,深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)配合深圳市南山区住房和建设局(以下简称“深圳南山住建局”)第一时间前往现场检查,确认该门店违规。
深圳南山住建局宣布,从5月25日开始,涉事的美凯龙爱家第十九分公司(红树湾店)停业整顿一周。深房中协发布通报称,暂停涉事机构全线网签权限,约谈该机构、门店负责人,要求该公司全线整顿,停止一切违规发布房源广告行为,并进行内部自查自纠。
深圳美凯龙爱家互联网科技有限公司与涉事门店以及涉事中介人员,为此次违规推广付出的代价是,被计列C类不良行为,抄送征信机构,并全行业通报批评。
深圳这场由水果图案引发的行业查处行动,源于2月8日落地的二手住房成交参考价格机制,深圳的3595个住宅小区,成交单价首次被冠上具体参考数值。
彼时起,深圳官方对于各大中介公司的要求是,一切公开的宣传渠道及口径中,二手房源挂牌价均不得超过二手住房成交参考价格表标准;一旦中介机构违规操作,主管部门将祭出严厉的惩罚措施。
在深圳住建局发布的首份住宅小区二手住房成交参考价格表中,红树西岸的指导价被定位在11.05万元/平方米上。以此推算,117平方米户型总价大概1300万元,144平方米户型总价在1600万元左右,而173平方米户型价格大约是1900万元。
经济观察网从多家中介机构内部系统获悉,红树西岸当前的真实挂牌单价介于18.9-25.5万元/平方米之间,以117平方米户型为例,挂牌总价基本集中在2300万元区间,接近指导价的2倍。
值得关注的是,红树西岸单价最高的一套266.88平方米户型,年初至今挂牌总价大概6500万元;但从4月30日开始,业主又将价格上调至6800万元,涨幅达4.6%。
深圳官方多番“出击”调控未能降低一众业主的心理预期。一名深圳链家资深中介人员向经济观察网透露,他所在的深圳龙岗片区,目前单套二手房源,业主报价与指导价之间差额介于50-130万元。
业主期望值与政府指导价之间的巨大落差,为深圳各大中介机构出了一道难题。
深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪告诉经济观察网,2月8日后,深圳各个中介门店挂牌的房源,对外全部以参考价展示;实际成交中,如果客户有意向,再口头告知业主真实报价。一旦到了成交环节,只要成交价高于参考价,双方必须签订一份风险告知书。
“我们都是先向客户报指导价,再报业主挂牌价。”上述深圳链家资深中介人员提到,他所接触的大部分业主并不愿意降低报价,让步的只有急售业主,他们给出的价格普遍相比之前同户型最高成交价便宜20-40万元;与之相对的是,客户手上资金普遍不足,大部分都只准备了3成首付。
哪怕是让价房源,售出时间相比去年底也拉长了1-2个月。另一重变化在于,去年“715”调控加码,阻挡了更多刚改客户置换的脚步。“现阶段,深圳业主放盘量逐渐减少。”上述资深中介人员所在的深圳东部区域,这段时间房源数量大约减少40%。乐有家研究中心的一组数据佐证了这点,4月份,他们深圳所有门店新增二手房源量同比减少了15%。
有限预算内,可供购房者选择的房源正在减少。上述资深中介人员已经两个月没有出单了;他身边多数同行,近两个月也遭遇同样的困境:无一单买卖房源成交。
分水岭已然显现——此前,无论调控如何加码,购房者的资金与资质,总归可以想方设法解决。今年,在二手住房成交参考价格机制与房抵经营贷收紧的双重夹击下,购房者无捷径可走。
深圳二手房市场,罕见进入横盘阶段。根据乐有家研究中心统计的数据,过去的2-4月份,深圳二手住宅月度网签量从5272套下跌至4869套,再降至4396套,4月份环比下跌9.7%;月度过户量则从4166套上升至6789套,再下降至4877套,4月份环比下跌28.16%。
按照行业惯例,过户数据代表实际成交量,但通常滞后市场实时情况1-2个月。相比之下,网签数据更具备即时性,更能反映市场实际成交节奏,但网签数据里面,大概10%以内的交易最终可能撤单。
“5月份,深圳二手房网签量能否守住4000套都成问题。”华洪告诉经济观察网,历来除了过年期间,深圳二手房市场,网签量4000套是行业荣枯线。
可供对比的是,按照深房中协统计数据,去年7月份,深圳二手房网签量曾一度攀升至21317套。去年全年度,深圳二手房网签总量达到12.03万套,平均下来,月度网签量超过1万套。“去年深圳市场有多疯狂,今年调控的打击就有多猛烈。”一名深圳中介人士表示。
据经济观察网了解,最近,深圳少数业主报价开始出现松动,部分热点片区的房源报价下降空间甚至达到20%。比如,位于深圳南山片区的星海名城,个别业主对于一次性付款客户的谈价空间可以下调20%,“但依然卖不出去。”上述深圳中介人士称。

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